050-273-2206       |   ofirf.shamaut@gmail.com

היטל השבחה

אז מהו בעצם “היטל השבחה”?

היטל השבחה מוטל ע”פ הוראות התוספת השלישית של חוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965 בגין “עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג”.

אז מתי בעצם נדרש תשלום היטל השבחה?

  1. אישור תכנית – לדוגמא תכנית אשר הגדילה את זכויות הבניה במגרש בעצם “השביחה” את המגרש ונדרש תשלום עבור הזכויות הנוספות שהתכנית החדשה התירה.

  2. מתן הקלה – כאשר מוגשת בקשה להיתר בניה אשר כוללת סטייה קלה מתכנית בנין עיר, מוגדרת הבקשה כהקלה (הקלה יכולה להיות בצורות רבות כגון הקטנת קווי בניין, תוספת של עד 6% בשטח העיקרי, בניית בריכת שחיה במגרש אשר לא עומד בגודל מגרש מינימאלי, חריגה מתכסית מותרת וכו’).

  3. שימוש חורג – לדוגמא כאשר מבוקש שימוש בבית מגורים לצורך הפעלת גן ילדים מוגדר הדבר כשימוש חורג.

מהו גובה היטל ההשבחה?

היטל ההשבחה הינו מחצית משווי ההשבחה. כלומר, אם שווי מגרש לפני אישור תכנית היה שווה 100,000 ₪ ולאחר אישור התכנית עלה שווי המגרש ל-150,000 ₪, ההשבחה הינה בגובה 50,000 ₪ והיטל ההשבחה אשר יושת על בעל הנכס הינו מחצית, כלומר 25,000 ₪.

מהם התאריכים הקובעים של היטל ההשבחה?

התאריך הקובע בגין אישור תכנית הינו 15 יום לאחר פרסום התכנית ברשומות.

התאריך הקובע בגין הקלה או שימוש חורג הינו יום אישור ההקלה או השימוש החורג בוועדה המקומית.

מתי משלמים את היטל ההשבחה?

מועד תשלום היטל ההשבחה הינו בעת ה”מימוש זכויות במקרקעין” אשר מתבצע על ידי אחד מהאירועים הבאים:

  1. קבלת היתר שלא ניתן היא לקבל אלמלא אישור התכנית המשביחה, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.

  2. התחלת השימוש במקרקעין בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.

  3. העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, למעט העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו (בן זוג, הורה, סב, צאצא, צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם).

מי חייב בהיטל השבחה?

בעלים או חוכר לדורות אשר היה בעל המקרקעין ביום מתן האישור.

מאיזה תאריך חל היטל השבחה?

היטל ההשבחה חל רק על תכניות אשר אושרו לאחר 1 ביולי 1975.

האם קיימת הצמדה?

סכום היטל ההשבחה מוצמד למדד שפורסם בסמוך לפני תחילת התכנית או אישור ההקלה או השימוש החורג והא נקבע על פי הנמוך מבין השנים: מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה.

למה חשוב להתייעץ עם שמאי לאחר קבלת היטל השבחה?

היטל ההשבחה נקבע על ידי שמאי הוועדה אשר קובע מה היה שווי הזכויות בנכס במצב הקודם וכן מה שווי הזכויות בנכס במצב החדש. שמאי הוועדה מייצג את הוועדה המקומית וכדאי תמיד להביא שמאי כדי שיבדוק את שומת היטל ההשבחה ויבדוק האם היא הוכנה כראוי או שקיימת הצדקה להפחתת גובה חיוב היטל ההשבחה (כפי שבעת רכישת נכס לא מסתמכים על עו”ד של הצד שמנגד, כך גם בחיוב היטל השבחה מומלץ תמיד לקבל חוות דעת נוספות ללא עלות ראשונית).

מה פירוש “שומה אחרת” או “שומה נגדית”?

שומה אחרת או שומה נגדית פירושן שומה אשר מוגשת לשמאי המכריע כאשר קיימת חוסר הסכמה על גובה היטל ההשבחה ומקבל החיוב ערער בתוך 45 ימים למינוי שמאי מכריע.

כמה עולה תשלום לשמאי מכריע?

שכר טרחת השמאי המכריע נקבע על מינימום של 2,000 ₪ + מע”מ וכן על ידי המדרגות הבאות:

סך ההשבחה הינה עד 500,000 ₪ – שכר השמאי יהיה 4.5%.

מסך של 500,000 ₪ השבחה ועד לסך 1,000,000 ₪ – שכר השמאי יהיה 3%.

מסך של 1,000,000 ₪ השבחה ועד לסך 2,000,000 ₪ – שכר השמאי יהיה 1.5%.

מסך של 2,000,000 ₪ ומעלה –  שכר השמאי יהיה 0.5%.

לעלות השמאי מתווסף מע”מ וכן העלות מתחלקת בצורה שווה בין הנשום לבין הוועדה המקומית אלא אם ייקבע אחרת על ידי השמאי המכריע.

מי זכאי לפטור היטל השבחה?

חל היטל על בעל מקרקעין עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, רשאית הועדה המקומית לפטור את בעל המקרקעין מחובת תשלום ההיטל, כולו או חלקו, בגלל מצבו החומרי.

לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:

  • השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף.

  • השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה

  • השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ”ה- 1965.

  • השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל”ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות.

  • השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תכנית הסיוע לה או זכאי, עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת, פטור לפי פסקה זו יחול רק לעניין קבלת היתר לבניית הדירה האמורה או להרחבתה אולם מקבל הפטור רשאי להעביר את הבעלות או את החזקה בדירה גם ללא תשלום היטל על אותה דירה או חלק ממנה שלגביהם קיבל את הפטור.

  • הרחבה של דירת מקרקעין בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ”ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה (על כל בניה מעבר ל-140 מ”ר ישולם היטל השבחה בשיעור יחסי לשטח הבנוי מעבר).

  • השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפי י”ב בטבת תש”י (1 בינואר 1950), פטור לפי פסקה זו יחול רק לגבי השטח המשמש לבניה או להרחבת הדירה האמורה, לעניין משך ההחזקה, דין מי שהועברו לו זכויות במקרקעין מכוח הדין, כדין המעביר.

  • השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש.

  • השבחה במקרקעין המשמשים או המיועדים לשמש לדרך ציבורית, בין אם היא ממוקמת מעל פני הקרקע ובין אם מתחת לפני הקרקע, לרבות תחנה, מכל סוג שהוא, לאיסוף נוסעים ולהורדתם, למעט שטח במקרקעין כאמור המשמש או המיועד לשמש לצרכים מסחריים, לעניין זה, “דרך ציבורית” – דרך בבעלות המדינה או בבעלות רשות מקומית, לרבות דרך המופעלת בידי גורם שהוסמך על ידי מי מהן לשם כך, לפי העניין, והכל בין אם נגבה תשלום בעבור השימוש בדרך ובין אם לאו.

  • השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית התשי”א-1951.

האם אפשר לערער על שומת הועדה המקומית?

בהתאם להוראות סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ניתן לערור  בתוך 45 ימים מיום המצאת השומה לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה במידה והנשום חולק על עצם החיוב לכשעצמו.

במידה והנשום לא חולק על עצם החיוב אלא על גובה החיוב, ניתן לפנות בתוך 45 ימים מיום המצאת השומה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך דיון והכרעה בעניין גובה החיוב.

על מנת להסביר את נושא היטל ההשבחה, הבאנו כאן מס’ דוגמאות אשר יקלו ויתנו הסבר פשוט בנושא:

  1. היטל השבחה בגין תכנית משביחה:
    נניח שמר משה ישראלי רכש מגרש בשנת 1980 ותכנית בנין העיר אשר הייתה בתוקף התירה לו לבנות על המגרש 100 מ”ר בית מגורים על פני קומה אחת.
    מר משה שלנו שכר אדריכל, הגיש תכניות ובנה בית מגורים נאה בשטח 100 מ”ר בקומה אחת.
    לאחר מספר שנים, בשנת 1992 החליטה הועדה המקומית להגדיל את זכויות הבניה בשכונתו של משה וקבעה כי למשה יותר לבנות קומה נוספת בשטח של 100 מ”ר נוספים.
    משה שלנו החליט שאין לו צורך להגדיל את ביתו ולא ניצל את הזכויות אשר ניתנו בתכנית החדשה (100 מ”ר בקומה נוספת).
    לאחר מס’ שנים החליט משה שלנו למכור את ביתו הנחמד ולעבור קרוב יותר למקום עבודתו.
    משה שלנו פרסם את המודעה, הראה למספר קונים פוטנציאלים, ולאחר משא ומתן קצר מכר את ביתו.
    כאשר משה שלנו ביקש לקבל אישור כי לא קיימות חובות על הבית, הופתע לגלות כי הועדה המקומית דורשת ממנו תשלום עבור ההשבחה בגין הזכויות לבניית לקומה נוספת.
    משה שלנו הופתע מאוד משום שלא השתנה דבר בביתו אשר עדיין בנוי ב-100 מ”ר בקומה אחת בלבד וזעק כי הוא לא שינה דבר בבית, לא ביקש לשנות דבר בבית, ולכן איננו מבין על מה נדרש ממנו לשלם את היטל ההשבחה.
    או אז הוסבר למשה כי עצם אישור התכנית אשר אפשרה לו להגדיל את ביתו ב-100 מ”ר נוספים השביחה את ביתו ועל כך הוא נדרש לשלם אך כפי שהסברנו לעיל, מועד התשלום של משה נדחה עד ליום המימוש כאשר העברת הזכויות במקרקעין מוגדרת כמימוש הזכויות. התשלום אותו הוא נדרש לשלם הינו שווי 100 מ”ר זכויות בניה למועד אישור התכנית (בשנת 1992). כמו כן, הסתבר לו כי התשלום אותו הוא נדרש לשלם הינו בתוספת ריבית אשר הינה הנמוך מבין השניים: מדד תשומות הבניה או מדד המחירים צרכן.משה שלנו יכול היא להימנע מ”הפתעה” זו אילו רק בירר לפני שקבע מחיר לנכס בעזרת שמאי מקרקעין מוסמך את הערכתו לגובה המוערך של חבות היטל ההשבחה אותו הוא יצטרך לשלם בעת מכירת הנכס.

  2. היטל השבחה בגין הקלה:
    נניח שמר יצחקי ישראלי רכש מגרש מרשות מקרקעי ישראל במכרז והחליט לבנות עליו את ביתו. הלך מר יצחקי לאדריכל שיתכנן את ביתו החדש והחליט כי בנו הבכור אשר בקרוב ימלאו לו 18 ישמח לקבל קצת פרטיות בביתם החדש ולכן ביקש מהאדריכל כי יתכנן את המרתף עם כניסה חיצונית ומדרגות חיצוניות על מנת שלא יצטרך בנו לעבור דרך הבית בשעות הלילה המאוחרות ויעיר את חתוליו של מר יצחקי אשר שנתן קלה ביותר.האדריכל הסביר למר יצחקי כי תכניות בניין העיר אשר חלות על המגרש לא מאפשרות כניסה חיצונית למרתף אלא אם יבקשו הקלה מהתכניות. מר יצחקי הסכים ובעקבות כך, הגיש האדריכל את התכניות לאחר שפרסם הקלה לשכנים על מנת לאפשר להם להתנגד לבקשה להיתר בנייה. לאחר שלא התקבלו התנגדויות לבקשה להיתר בניה ולהקלות המבוקשות, אושרה התכנית. לאחר אישור ההקלה מר יצחקי יקבל שומת היטל השבחה בגין אישור ההקלה כאשר היום הקובע למועד התשלום הינו יום אישור ההקלה בוועדה המקומית.

  3. היטל השבחה בגין שימוש חורג:
    נניח שהגברת תרצה מאסה בעבודתה הפקידותית בחברת הייטק גדולה והחליטה כי היא מעדיפה לפתוח בביתה הפרטי והמרווח גן ילדים. על מנת לקבל אישורים לשינוי ייעוד הבית משימוש למגורים לשימוש לגן ילדים, תצטרך תרצה להגיש בקשה לשימוש חורג לוועדה המקומית. הוועדה המקומית תידון בבקשה ותחליט האם קיימת הצדקה לאישור השינוי או לא. במידה ותחליט הוועדה כי קיימת הצדקה, יקבע שמאי הוועדה את שווי הנכס במצב הקודם אל מול שווי הנכס במצב החדש ותוכן שומת השבחה להפרש בין שני המצבים לתקופה אשר תאושר לשימוש חורג (בדרך כלל כ- 5 שנים).

משרדו של  “ אופיר פדידה שמאות מקרקעין ויזמות נדל"ן מניב ניסיון עשיר בהגשת השגות להיטלי השבחה ובעריכת “שומה אחרת” ללקוחותיה. חברתנו גם מבצעת בדיקה מקדימה ללא עלות על מנת לבדוק את סיכויי הצלחת התיק ללא התחייבות מצד הלקוח.

לייעוץ והכוונה התקשרו ללא עלות וללא התחייבות: 050-273-2206